BẤT ĐỘNG SẢN DUBAI: TIỀM NĂNG VÀ CƠ HỘI CHO NHÀ ĐẦU TƯ VIỆT

Dubai đang ở giữa một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ của bất động sản (BĐS): thanh khoản cao, chính sách cư trú cởi mở gắn với tài sản, thủ tục giao dịch – đăng bộ số hóa gần như toàn trình, cùng khung pháp lý bảo vệ người mua off-plan thông qua tài khoản phong tỏa (escrow). Năm 2024, cơ quan quản lý Dubai Land Department (DLD) công bố giá trị giao dịch kỷ lục và khối lượng thủ tục đồ sộ, cho thấy sức hút nhà đầu tư quốc tế vẫn rất lớn.

Dưới đây là bức tranh tổng quát về cơ hội và cách tiếp cận phù hợp với nhà đầu tư Việt Nam, gồm (1) vì sao Dubai đáng cân nhắc; (2) quyền sở hữu và quy trình giao dịch; (3) các “miếng bánh” cơ hội; (4) tài chính, thuế – cư trú; (5) lộ trình pháp lý chuyển tiền từ Việt Nam.

1) Vì sao Dubai đáng cân nhắc lúc này?

Quyền sở hữu cho người nước ngoài rõ ràng. Người nước ngoài (kể cả không cư trú) được sở hữu freehold hoặc usufruct/leasehold đến 99 năm trong các khu vực được chỉ định (designated/freehold areas) theo quy định của Dubai.

Hệ sinh thái số – minh bạch. DLD/RERA cung cấp gần như đầy đủ dịch vụ trực tuyến: đăng ký dự án và mở escrow cho off-plan, sang tên sổ, tra cứu rental index/máy tính tiền thuê, định giá, v.v. – tạo trải nghiệm “end-to-end” cho nhà đầu tư cá nhân.

Thị trường lớn và đang mở rộng. Ngoài kỷ lục 2024, dòng tiền cao cấp vẫn tăng: phân khúc nhà trên 10 triệu USD liên tục ghi nhận mức bán ấn tượng; một số báo cáo độc lập ghi nhận giá trị bình quân ở các cộng đồng hạng sang năm 2025 cao hơn đáng kể so với cùng kỳ.

Khung thuế thuận lợi cho cá nhân. UAE không đánh thuế thu nhập cá nhân; thuế gián thu VAT 5% áp dụng tùy loại hình (thương mại chịu thuế; nhà ở có quy tắc miễn/không chịu khác nhau). Doanh nghiệp chịu thuế TNDN theo luật thuế doanh nghiệp liên bang.

2) Quyền sở hữu & quy trình giao dịch: nắm vững để giảm rủi ro

(a) Sơ cấp (off-plan)
Mua từ chủ đầu tư trong giai đoạn xây dựng. Luật và thực tiễn ở Dubai bắt buộc chủ đầu tư đăng ký dự án và mở tài khoản escrow trước khi bán; tiền người mua vào escrow, giải ngân theo mốc tiến độ dưới giám sát. DLD cung cấp dịch vụ đăng ký dự án & mở escrow trực tuyến nhằm bảo vệ người mua.

(b) Thứ cấp (resale)
Sang tên tại Registration Trustee Center của DLD; hồ sơ gồm HĐ chuyển nhượng/MOU, NOC của chủ đầu tư (nếu là tài sản thuộc dự án), thanh toán phí chuyển nhượng và lệ phí; nhận title deed điện tử.

(c) Phí – lệ phí cốt lõi
Phí chuyển nhượng 4% (thường chia đều 2%–2% giữa người bán/mua theo thực hành). Với giao dịch có thế chấp, phí và thủ tục có khung riêng, nhưng nguyên tắc vẫn thể hiện 4% trên giá trị giao dịch cộng phí xử lý khác.

(d) Thuê & quản lý cho thuê
Hợp đồng thuê phải đăng ký Ejari, việc điều chỉnh giá thuê tham chiếu RERA Rental Index/Calculator của DLD – công cụ chính thức để xác định biên tăng hợp lệ.

3) Những “miếng bánh” cơ hội cho nhà đầu tư Việt

1) Căn hộ đô thị (Downtown, Business Bay, Dubai Marina, JLT…).

• Pros: thanh khoản tốt; nguồn cầu thuê lớn (chuyên gia, cư trú dài hạn); yields căn hộ thường ở mức hấp dẫn.
• Cons: phí dịch vụ cao với tòa nhà tiện ích; cạnh tranh nguồn hàng off-plan mới.

2) Biệt thự – nhà liền kề trong “master communities” (Dubai Hills, Arabian Ranches, Tilal Al Ghaf…).

• Pros: nhu cầu ở thực tăng (gia đình, cư trú dài hạn); biên độ tăng giá tốt trong 3–4 năm qua.
• Cons: vốn tối thiểu cao; thời điểm vào sai chu kỳ dễ “đu đỉnh”.

3) Off-plan giai đoạn sớm (tháp căn hộ, compound villa).

• Pros: lịch thanh toán dài, đòn bẩy vốn thấp; hưởng biên tăng giá theo tiến độ; được bảo vệ bởi escrow.
• Cons: rủi ro chậm tiến độ; cần chọn developer có uy tín và dự án đã đăng ký đầy đủ.

4) Căn hộ/nhà ở đáp ứng tiêu chí Visa cư trú.

• 2 năm (Taskeen): tài sản từ AED 750.000.
• 10 năm (Golden Visa): tài sản từ AED 2.000.000 (có hướng dẫn riêng nếu đang thế chấp). Hai ngưỡng này biến BĐS thành “vé cư trú”, tăng tính đa dụng cho tài sản.

5) BĐS thương mại nhỏ (shophouse, office strata) ở vị trí có nhu cầu thuê ổn định.

• Pros: hợp đồng thuê dài hơn; VAT 5% giúp bên cho thuê khấu trừ VAT đầu vào nếu đăng ký.
• Cons: chịu VAT đầu ra; đầu tư cần hiểu kỹ VAT real estate của UAE.

6) Tài sản “bán lại sau cải tạo” (value-add).

• Pros: dư địa tăng giá nhờ cải thiện nội thất/tiện ích; khai thác cho thuê ngắn hạn (nếu tòa cho phép).
• Cons: cần năng lực quản lý – tuân thủ (giấy phép, quy định cho thuê ngắn hạn khác với dài hạn).

4) Tài chính & đòn bẩy: khung vay – LTV – chi phí

Khung vay thế chấp (mortgage). Với người nước ngoài, LTV tối đa thường lên đến 80% cho nhà đầu tiên có giá ≤ AED 5 triệu; mức thấp hơn cho tài sản có giá cao hơn hoặc mua căn thứ hai trở đi. Một số ngân hàng Hồi giáo áp dụng tài chính tương đương theo mô hình Shariah.

Chi phí ngoài giá mua cần dự trù:

• Phí DLD 4% + phí hành chính/Trustee; nếu vay: phí đăng ký thế chấp 0,25% giá trị khoản vay.
• Phí dịch vụ (service charge) hằng năm do ban quản lý tòa/community ấn định (khác nhau theo dự án).
• Thuế: xem mục 5 bên dưới.

5) Thuế & cư trú: cách tối ưu “after-tax return”

Thuế thu nhập cá nhân: UAE không đánh thuế thu nhập cá nhân. Đây là điểm cộng lớn khi tính lợi tức ròng cho nhà đầu tư cá nhân.

VAT (5%).

• Nhà ở: thường không chịu/miễn VAT theo quy tắc; “first supply” có cơ chế riêng.
• BĐS thương mại: chịu VAT 5% khi bán/cho thuê. Nếu đầu tư vào tài sản thương mại, việc đăng ký VAT có thể cho phép khấu trừ VAT đầu vào theo quy định.

Thuế TNDN (Corporate Tax). Nếu đầu tư qua pháp nhân tại UAE, thu nhập từ hoạt động kinh doanh thuộc diện thuế TNDN liên bang (chuẩn hiện hành; đối tượng – phạm vi tính thuế theo hướng dẫn Bộ Tài chính/FTA).

Visa cư trú gắn BĐS.

• Investor Residence (2 năm): tài sản ≥ AED 750.000, có thể bảo lãnh vợ/chồng, con.
• Golden Visa (10 năm): tài sản ≥ AED 2.000.000; với tài sản có thế chấp, thường cần thư ngân hàng xác nhận mức vốn tự có tương ứng. DLD có dịch vụ nộp hồ sơ trực tuyến cho cả hai diện.

6) Chiến lược vào hàng: 3 kịch bản điển hình

A. “Ở + tích sản” (mua để ở, xét visa 2–10 năm).

• Chọn khu hạ tầng – trường học – di chuyển thuận tiện (Dubai Hills, Arabian Ranches, Marina/Bluewaters…).
• Nếu dự định vay, chọn căn ≤ AED 5 triệu để tận dụng LTV 80%; đàm phán miễn phí chuyển nhượng/hoặc chiết khấu với chủ đầu tư trong giai đoạn mở bán.

B. “Cho thuê dài hạn – yield ổn định”.

• Căn hộ 1–2 phòng ngủ tại Business Bay/Marina/JVC cho yield ước tính hấp dẫn; quản lý rủi ro trống phòng bằng hợp đồng 1–2 năm.
• Đăng ký và quản lý Ejari đúng hạn; dùng RERA Rental Index khi điều chỉnh giá.

C. “Off-plan – tích lũy vốn theo tiến độ”.

• Ưu tiên developer top-tier, dự án đã có escrow, lịch thanh toán gắn mốc thi công.
• Tìm cửa sổ giao dịch (từ đặt chỗ đến ký SPA – đăng ký Oqood) để tối ưu giá vào.

7) Rủi ro chính & cách phòng ngừa

1. Chu kỳ – nguồn cung. Giá đã tăng mạnh nhiều năm; luôn kiểm tra nguồn cung bàn giao 12–24 tháng tới tại khu bạn nhắm, tránh “đu đỉnh” phân khúc quá nóng. Quy mô thị trường lớn và liên tục lập kỷ lục không loại trừ dao động theo chu kỳ.
2. Rủi ro dự án off-plan. Chỉ chọn dự án đăng ký và có escrow; tiền thanh toán phải vào escrow theo đúng mốc ghi trong SPA.
3. Phí – thuế bị bỏ sót. Ngoài 4% DLD, tính thêm Trustee/admin, nếu vay thì 0,25% phí đăng ký thế chấp; với BĐS thương mại, tính cả VAT 5%.
4. Cho thuê không đúng chuẩn. Bắt buộc Ejari và theo Rental Index; vi phạm có thể gây tranh chấp không đáng có.

8) Lộ trình pháp lý – tài chính để nhà đầu tư Việt chuyển tiền hợp pháp

Nếu bạn chuyển tiền từ Việt Nam để lập pháp nhân tại UAE rồi mua BĐS (đứng tên công ty holding hoặc mua cá nhân), hãy đi đúng tuyến theo pháp luật Việt Nam về đầu tư ra nước ngoài:

Bước 1 – Xác định hình thức đầu tư ra nước ngoài.
Lập pháp nhân tại UAE thuộc hình thức “thành lập tổ chức kinh tế ở nước ngoài”.

Bước 2 – Xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài (IRC).
Hồ sơ nộp Bộ KH&ĐT gồm: đơn, pháp lý nhà đầu tư, quyết định đầu tư, cam kết ngoại tệ của ngân hàng được phép, (và văn bản đáp ứng điều kiện nếu dự án thuộc ngành có điều kiện). Thời hạn giải quyết thông thường 15 ngày khi hồ sơ đầy đủ.

Bước 3 – Mở “tài khoản vốn đầu tư ra nước ngoài”.
Mọi dòng tiền đi/đến liên quan dự án phải qua tài khoản vốn tại tổ chức tín dụng được phép ở Việt Nam.

Bước 4 – Điều kiện chuyển vốn.
Chỉ được chuyển vốn khi (i) đã có IRC; (ii) phía UAE chấp thuận/cấp phép pháp nhân hoặc có tài liệu chứng minh quyền hoạt động; (iii) đã mở tài khoản vốn.

Bước 5 – Quản lý sau đầu tư.
Chuyển lợi nhuận về nước đúng hạn; nếu tái đầu tư, thực hiện thủ tục điều chỉnh IRC theo luật hiện hành.

Gợi ý hồ sơ (tùy case): nêu mục tiêu dự án là nắm giữ tài sản/asset-holding, không đăng ký kinh doanh BĐS tại UAE nếu bạn chỉ “mua để sở hữu” – giúp tránh việc dự án bị hiểu là thuộc ngành đầu tư có điều kiện “kinh doanh BĐS”.

9) Bản đồ hành động trong 30–60 ngày

1. Chọn mục tiêu: ở/cho thuê/đầu tư vốn – có/không nhu cầu visa cư trú (2 năm hay 10 năm).
2. Khoanh khu – loại hàng: căn hộ trung tâm (yield), villa compound (ở thực), off-plan sớm (đòn bẩy).
3. Soát pháp lý dự án & chủ đầu tư: yêu cầu escrow (off-plan), kiểm tra dịch vụ Sale registration/Title transfer trên DLD.
4. Dự trù chi phí: 4% DLD + Trustee/admin + nếu có 0,25% phí đăng ký thế chấp; tính cả VAT 5% nếu là BĐS thương mại.
5. Chuẩn bị tài chính: nếu vay, đối chiếu LTV 80% cho tài sản ≤ AED 5 triệu.
6. Từ Việt Nam: làm IRC – tài khoản vốn – chuyển vốn đúng kênh theo quy định.

10) Lời kết

Dubai hội tụ ba lớp động lực mà nhà đầu tư Việt Nam nên cân nhắc: quyền sở hữu minh bạch cho người nước ngoài trong khu vực được chỉ định, cơ chế escrow bảo vệ người mua off-plan, và chính sách cư trú tạo thêm giá trị sử dụng cho tài sản. Bối cảnh thanh khoản kỷ lục và đà tăng ở một số phân khúc cho thấy thị trường vẫn khỏe, nhưng kỷ luật đầu tư – chọn developer uy tín, dự án có escrow, tính đủ phí 4% và các chi phí liên quan, dùng LTV hợp lý – sẽ quyết định tỷ suất sinh lời ròng. Với nhà đầu tư Việt, chìa khóa là chuẩn pháp lý chuyển tiền theo Luật Đầu tư 2020 và thiết kế cấu trúc sở hữu phù hợp (cá nhân/holding) để tối đa hóa lợi ích tài chính – cư trú – quản trị trong dài hạn.

Hãy liên hệ với AN KHANG PROPERTIES LLC để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư/môi giới uy tín!