Tổng quan về bất động sản Dubai

Dubai từ lâu đã trở thành một trong những thị trường bất động sản (BĐS) năng động nhất thế giới: quy mô giao dịch lớn, khung pháp lý minh bạch, thủ tục số hóa, nguồn cung đa dạng từ căn hộ cao tầng, biệt thự ven biển, tới nhà phố trong các “community” quy hoạch đồng bộ. Giai đoạn 2021–2024, thanh khoản và giá bán tăng mạnh; nhiều tập đoàn phát triển điều chỉnh chiến lược, tự đưa thi công “về nhà” để kiểm soát tiến độ – một hệ quả của nhu cầu bùng nổ và cơ chế giải ngân tiền mua nhà qua tài khoản phong tỏa (escrow) theo mức độ hoàn thành dự án.

1) Khung pháp lý & cơ quan quản lý

Cơ quan chủ chốt là Dubai Land Department (DLD) và Real Estate Regulatory Agency (RERA) – đơn vị thuộc DLD phụ trách cấp phép, quy chuẩn, chỉ số thuê, đăng ký hợp đồng thuê (Ejari), v.v. Toàn bộ dịch vụ công được gom trên cổng Dubai REST (web/app), bao gồm tra cứu chỉ số thuê, đăng ký/đổi chủ, dự án, môi giới được cấp phép, văn bản pháp luật, v.v. (dubailand.gov.ae)

Quyền sở hữu của người nước ngoài. Về nguyên tắc, Luật No. (7) năm 2006 quy định quyền sở hữu BĐS tại Dubai; theo đó, người nước ngoài có thể sở hữu tự do (freehold), quyền hưởng dụng (usufruct) hoặc thuê dài hạn (leasehold đến 99 năm) trong các khu vực được chỉ định theo Quy định No. (3) năm 2006. Danh mục khu vực/ô đất được phép (designated/freehold areas) được ban hành kèm bản đồ.

2) Hai “thị trường” chính: sơ cấp (off-plan) & thứ cấp (resale)

• Sơ cấp (off-plan): Mua từ chủ đầu tư ở giai đoạn đang xây. Pháp luật Dubai yêu cầu mỗi dự án phải có tài khoản escrow riêng để nhận tiền người mua; nhà phát triển chỉ được rút tiền theo tiến độ hoàn thành, dưới giám sát ngân hàng ủy thác và RERA – giúp giảm rủi ro dự án “đứng hình”. Dự án và giao dịch off-plan phải đăng ký tại DLD, thường qua hệ thống Oqood.
• Thứ cấp (resale): Chuyển nhượng giữa cá nhân/tổ chức tại Trung tâm Dịch vụ Ủy quyền (Trustee Centers) của DLD; hoàn tất bằng sang tên sổ (title deed).

3) Quy trình giao dịch – phác thảo thực tiễn

Off-plan (mua từ chủ đầu tư):
(1) Đặt chỗ/đặt cọc → (2) ký SPA (sale & purchase agreement) → (3) chủ đầu tư đăng ký Oqood → (4) thanh toán theo milestone gắn với tiến độ, tiền vào escrow → (5) nhận title deed khi bàn giao/hợp thức hóa quyền sở hữu. Các thủ tục đăng ký dự án & escrow nằm trong nhóm dịch vụ/biểu mẫu của DLD.

Resale (mua bán thứ cấp):
(1) Đặt cọc & ký MOU/hoặc Form theo thực hành của RERA → (2) xin NOC của chủ đầu tư (nếu tài sản thuộc dự án có quản lý) → (3) nộp hồ sơ tại Trustee Center, thanh toán phí chuyển nhượng DLD và các lệ phí → (4) nhận title deed điện tử. DLD cung cấp dịch vụ sang tên và các thủ tục liên quan.

Lưu ý: Với tài sản đang thế chấp, thủ tục sang tên có khung phí riêng nhưng vẫn thể hiện phí chuyển nhượng 4% trên giá trị giao dịch.

4) Phí, lệ phí & thuế thường gặp

• Phí chuyển nhượng DLD (Transfer fee): Thường là 4% giá mua; có thể cộng các lệ phí hành chính/biên lai và phí trung tâm ủy quyền tùy hồ sơ. Ví dụ trong dịch vụ đăng ký bán tài sản đang thế chấp, DLD liệt kê “4% of the sales value” cùng mức phí chi tiết khác.
• Phí sổ (Title Deed/Admin): DLD áp dụng khoản phí hành chính phát hành sổ, kèm knowledge/innovation fee theo biểu phí dịch vụ. (Bạn có thể tra cứu trong mục dịch vụ trên cổng DLD.)
• Phí NOC (nếu có) của chủ đầu tư dự án; phí Trustee khi nộp tại trung tâm dịch vụ ủy quyền. (Các mức cụ thể tùy trường hợp/đơn vị cung cấp.)
• Đăng ký thế chấp: phí 0,25% giá trị khoản vay + lệ phí cố định, áp dụng khi có thế chấp.
• VAT (5%): Giao dịch nhà ở thường miễn/không chịu VAT (với “first supply” có quy tắc riêng), còn BĐS thương mại chịu VAT 5% khi bán/cho thuê; chi tiết xem Hướng dẫn VAT về BĐS của Federal Tax Authority (FTA).
• Thuế TNDN (corporate tax): đầu tư BĐS của cá nhân tự nhiên (không qua giấy phép kinh doanh) có thể không thuộc đối tượng CT theo hướng dẫn của FTA về Real Estate Investment for Natural Persons; nếu hoạt động mang tính kinh doanh (có giấy phép), quy tắc khác sẽ áp dụng.

5) Thuê & quản lý nhà: Ejari, chỉ số thuê, luật cho thuê

• Bắt buộc đăng ký Ejari: RERA yêu cầu mọi hợp đồng thuê tại Dubai phải đăng ký trên hệ thống Ejari (qua web, app, hoặc trustee). Giấy chứng nhận Ejari là bằng chứng xác thực hợp đồng khi làm thủ tục với cơ quan nhà nước.
• Chỉ số thuê & máy tính tiền thuê: Người thuê/chủ nhà có thể dùng RERA Rental Index để ước tính mức điều chỉnh giá thuê hợp lệ theo khu vực, loại tài sản, thời điểm hết hạn hợp đồng.
• Luật quan hệ thuê – cho thuê: Law No. (26) năm 2007 điều chỉnh quan hệ chủ nhà – người thuê, cơ chế gia hạn/chấm dứt, thông báo, v.v.; thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc hệ thống tư pháp chuyên trách của Dubai. (tham khảo thêm tại: dlp.dubai.gov.ae)

6) Tài trợ vốn (mortgage) & tỷ lệ vay trên giá trị (LTV)

Ngân hàng Trung ương UAE (CBUAE) quy định khung LTV tối đa. Với người nước ngoài mua bất động sản dưới 5 triệu AED, LTV tối đa 80% cho ngôi nhà đầu tiên (chính sách được nâng thêm 5% so với khung cũ nhằm hỗ trợ người mua lần đầu). Các mức khác thay đổi theo giá trị tài sản/thứ tự mua và tình trạng cư trú.

Hồ sơ vay điển hình gồm: hộ chiếu/ID, bằng chứng thu nhập, sao kê ngân hàng, hợp đồng đặt cọc/SPA, định giá tài sản; thời gian phê duyệt phụ thuộc từng ngân hàng.

7) Cơ chế bảo vệ người mua off-plan: Escrow & đăng ký dự án

Dubai là một trong số ít thị trường bắt buộc chủ đầu tư phải đăng ký dự án và mở tài khoản escrow trước khi bán off-plan; tiền người mua vào tài khoản phong tỏa, chỉ được giải ngân theo tiến độ đã xác nhận – một ràng buộc quan trọng giúp giảm rủi ro “bán rồi mới xây”. Cấu trúc này xuất phát từ Luật No. (8) năm 2007 về tài khoản escrow và các quy định liên quan.

8) Visa cư trú gắn với BĐS

• Visa nhà đầu tư BĐS (Taskeen): Chủ sở hữu BĐS trị giá từ 750.000 AED (tại thời điểm mua) có thể xin thẻ cư trú 2 năm (gia hạn được) và bảo lãnh vợ/chồng, con.
• Golden Visa 10 năm (nhà đầu tư BĐS): Chủ sở hữu BĐS ≥ 2.000.000 AED đủ điều kiện xin Golden Visa theo tiêu chí bất động sản.

Các điều kiện chi tiết (ví dụ: cho phép dùng một hay nhiều tài sản cộng gộp, tài sản đang thế chấp, tỷ lệ vốn tự có tối thiểu…) do cơ quan cư trú hướng dẫn theo từng thời kỳ.

9) Xu hướng & động lực thị trường gần đây

• Cầu mạnh – nguồn cung mở rộng: Đến 2024, giá nhà tăng mạnh so với đáy chu kỳ; một số ước tính cho thấy tăng khoảng 70% trong 4 năm. Nhiều chủ đầu tư lớn (Emaar, Ellington, Azizi, Arada…) tự lập mảng thi công để kiểm soát chi phí/tiến độ, phù hợp bối cảnh vốn escrow chỉ được giải ngân theo mốc hoàn thành.
• Thanh khoản & sức hút quốc tế: Nguồn cầu đến từ cư dân toàn cầu (Châu Âu, Bắc Mỹ, Nam Á…), Golden Visa đóng vai trò xúc tác; phân khúc hạng sang duy trì thanh khoản tốt.

10) Khu vực/tài sản tiêu biểu (định hướng nhanh)

• Downtown Dubai: trung tâm thương mại – du lịch, biểu tượng Burj Khalifa, kế cận Dubai Mall; tập trung căn hộ hạng sang, tháp dịch vụ.
• Dubai Marina & JBR: khu ven vịnh, mật độ tiện ích – giải trí cao; nhu cầu cho thuê tốt nhờ khách chuyên gia/du lịch.
• Palm Jumeirah: quần đảo cây cọ – biệt thự và căn hộ biển trọng điểm; nguồn cung cao cấp.
• Business Bay, Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, JVC: lựa chọn đa dạng từ trung – cao cấp đến villa compound.
  (Mô tả tính chất khu vực; giá và suất sinh lời tùy thời điểm/dự án cụ thể.)

11) Rủi ro & lưu ý pháp lý – tài chính

1. Xác minh pháp lý dự án/nhà phát triển: chỉ chọn developer được cấp phép; với off-plan, kiểm tra giấy đăng ký dự án và tài khoản escrow mở đúng quy định.
2. Hợp đồng & thanh toán: đảm bảo mọi khoản tiền đi vào escrow (off-plan) hoặc thanh toán – sang tên tại Trustee Center (resale).
3. Phí & thuế: dự trù DLD 4%, lệ phí/biên lai, NOC, Trustee, định giá, phí đăng ký thế chấp 0,25%, và VAT (đối với BĐS thương mại).
4. Cho thuê & tranh chấp: hợp đồng phải đăng ký Ejari; điều chỉnh giá thuê theo RERA Rental Index; tranh chấp tuân theo Luật 26/2007 và cơ chế tư pháp chuyên trách của Dubai.
5. Tài trợ vốn: chú ý khung LTV của CBUAE (ví dụ 80% cho người mua nước ngoài lần đầu ≤5 triệu AED) và điều kiện từng ngân hàng.

12) Check-list “mua nhanh” cho nhà đầu tư cá nhân

• Xác định mục tiêu (ở/cho thuê/đầu tư vốn) → chọn khu vực tương ứng.
• Chọn loại hàng: off-plan (ưu đãi thanh toán, bàn giao sau) hay resale (bàn giao ngay).
• Soát pháp lý: developer/dự án có đăng ký và có escrow (off-plan); tài sản sạch thế chấp/tranh chấp (resale).
• Tài chính: dự trù DLD 4% + phí; nếu vay, kiểm tra LTV và phí đăng ký thế chấp.
• Kế hoạch cư trú: cân nhắc Visa 2 năm (≥750.000 AED) hoặc Golden Visa 10 năm (≥2.000.000 AED) nếu đủ điều kiện.
• Khai thác cho thuê: đăng ký Ejari, theo dõi rental index; chuẩn hóa hợp đồng để giảm rủi ro tranh chấp.

13) Câu hỏi hay gặp

• Người Việt có thể đứng tên cá nhân?: Được, trong các khu freehold. Nếu muốn đứng tên pháp nhân, cần kiểm tra yêu cầu của DLD/chủ đầu tư với từng loại hình công ty và khu vực dự án.
• Dubai có “thuế nhà đất” hàng năm?: Dubai không đánh thuế tài sản hằng năm như một số nước; chi phí sở hữu chủ yếu là phí dịch vụ tòa nhà/community và phí DLD khi giao dịch; riêng BĐS thương mại chịu VAT 5% theo quy định thuế gián thu của UAE. (Tham khảo hướng dẫn VAT của FTA.)
• Tiền thuê có phải đăng ký?: Có. Ejari bắt buộc, và tăng giá thuê tuân theo RERA Rental Index.

14) Kết luận

Lợi thế cạnh tranh của Dubai nằm ở tính mở cho nhà đầu tư quốc tế (quyền sở hữu tại khu vực được chỉ định), hệ thống escrow bảo vệ người mua off-plan, quy trình số hóa từ đăng ký dự án, sang tên, đến đăng ký thuê, cùng chính sách cư trú gắn với tài sản. Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư cần hiểu rõ phí – lệ phí thực tế, quy định thuê và khung LTV khi dùng đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh thị trường duy trì thanh khoản cao và liên tục lập kỷ lục mới, việc đi đúng quy trình pháp lý và định giá rủi ro theo từng dự án/khu vực sẽ quyết định hiệu quả đầu tư.

Ghi chú: Quy định và biểu phí có thể cập nhật theo thời gian. Trước khi chốt giao dịch, bạn nên kiểm tra trực tiếp trên cổng Dubai Land Department (dịch vụ Title transfer, Registration of real estate project, Rental Index, Ejari) và nếu cần,hãy liên hệ với chúng tôi để tham khảo ý kiến tư vấn của AN KHANG PROPERTIES LLC.