Dubai nhiều năm qua là “điểm rơi” của dòng vốn cá nhân toàn cầu nhờ môi trường sống tiêu chuẩn quốc tế, pháp lý minh bạch và hạ tầng đồng bộ. Đặc biệt, cơ chế sở hữu freehold cho người nước ngoài tại các khu được chỉ định khiến việc an cư – đầu tư trở nên đơn giản và bền vững hơn bao giờ hết. Bài viết dưới đây tổng hợp và diễn giải cẩm nang freehold cho expat theo tài liệu hướng dẫn của Meraas kèm bổ sung quy trình – phí – mẹo thực tế, giúp bạn ra quyết định nhanh, đúng và an tâm.
1) Freehold là gì? Khác gì leasehold?
- Freehold: bạn sở hữu 100% căn nhà và quyền đối với phần đất đi kèm (nếu có), không giới hạn thời hạn. Bạn có toàn quyền ở, bán, cho thuê, tặng/cho con, thừa kế… theo ý muốn.
- Leasehold: bạn có quyền sử dụng trong thời hạn dài (thường tới 99 năm), không sở hữu đất; hết hạn, quyền sẽ trả lại cho chủ sở hữu đất.
Kết luận nhanh: Nếu mục tiêu là an cư lâu dài hoặc nắm giữ tài sản bền vững, freehold là lựa chọn phù hợp hơn cho phần lớn nhà đầu tư cá nhân.
2) Ai được mua freehold ở Dubai?
Theo hướng dẫn của Meraas, mọi người nước ngoài – có cư trú tại UAE hoặc không cư trú – đều có thể mua nhà freehold nhưng chỉ trong các khu vực được chỉ định. Đây là chính sách đã tạo nên sức hút lớn cho thị trường Dubai gần hai thập kỷ qua.
Gợi ý khu vực tiêu biểu (định hướng): Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, City Walk, JBR… – đều là những “freehold zones” mở cho mọi quốc tịch.
3) Vì sao freehold ở Dubai đáng mua?
(a) Quyền sở hữu rõ ràng & bảo vệ pháp lý tốt
Mọi giao dịch đều đăng ký tại Dubai Land Department (DLD) và bạn sẽ nhận Title Deed (Giấy chứng nhận sở hữu) đứng tên mình – đây là bằng chứng pháp lý cứng để bảo vệ quyền lợi. Ngoài ra, RERA giám sát nhà phát triển và môi giới, vì vậy hãy làm việc với đơn vị được RERA cấp phép.
(b) Tính thanh khoản & cho thuê mạnh
Dubai là thị trường quốc tế hóa cao, dòng chuyên gia – doanh nhân – khách du lịch dài ngày luôn dồi dào. Tài sản “đúng chỗ, đúng dự án” có khả năng cho thuê và giữ giá tốt theo chu kỳ.
(c) Không cần có thẻ cư trú trước
Người nước ngoài không bắt buộc có cư trú trước khi mua nhà (trừ khi bạn muốn vay thế chấp tại UAE – ngân hàng có thể yêu cầu thêm). Đây là lợi thế lớn so với nhiều nước.
(d) Cơ hội visa cư trú theo diện bất động sản
Theo hướng dẫn Meraas, mốc tham chiếu phổ biến hiện nay là:
- Visa 2 năm: tài sản ≥ AED 750.000;
- Golden Visa 10 năm: đầu tư ≥ AED 2.000.000.
Các tiêu chí có thể kèm điều kiện bổ sung (như không thế chấp quá ngưỡng, tài sản đã hoàn thiện/đang bàn giao). Hãy kiểm tra quy định cập nhật tại thời điểm nộp hồ sơ.
Lưu ý: Chính sách visa có thể thay đổi theo thời gian; luôn rà soát quy định chính thức trước khi tiến hành hồ sơ.
4) Quy trình mua freehold từng bước (từ “xem” tới “nhận sổ”)
Bước 1 – Xác định nhu cầu & ngân sách
Chốt mục tiêu (ở/đầu tư), loại tài sản (căn hộ, townhouse, villa), khu vực, mức vốn tự có và khả năng vay (nếu dùng mortgage).
Bước 2 – Tìm bất động sản phù hợp
Bạn có thể chọn nhà hoàn thiện (ready) hoặc nhà đang xây (off-plan). Ready giúp cho thuê ngay/ở ngay; off-plan thường có tiến độ thanh toán linh hoạt và tiềm năng tăng giá khi bàn giao.
Bước 3 – Kiểm tra pháp lý & thương lượng
- Ready: kiểm tra Title Deed, phí dịch vụ, tình trạng thế chấp.
- Off-plan: kiểm tra Oqood (đăng ký giao dịch off-plan), tiến độ xây dựng, lịch thanh toán, nhà phát triển được RERA phê duyệt.
Bước 4 – Ký Form F / MOU & đặt cọc
Đàm phán giá, lịch thanh toán, điều kiện giao dịch; ký MOU (Memorandum of Understanding) hoặc Form F (mẫu tiêu chuẩn), nộp đặt cọc (thông lệ khoảng 10%, có thể thay đổi).
Bước 5 – Xin E-NOC từ nhà phát triển (giao dịch thứ cấp)
Với bất động sản thứ cấp, No-Objection Certificate xác nhận không còn công nợ/vi phạm để chuyển nhượng. E-NOC là một trong các giấy tờ bắt buộc trong bộ hồ sơ nộp DLD.
Bước 6 – Chuyển nhượng & đăng ký tại DLD / Trustee Office
Hai bên cùng xuất hiện tại DLD Registration Trustee để hoàn tất chuyển nhượng, thanh toán các khoản phí/thuế liên quan, và đăng ký sở hữu. Sau đó, Title Deed sẽ được cấp đứng tên người mua.
5) Chi phí & phí nhà nước: bạn cần dự trù gì?
(1) Phí chuyển nhượng DLD
- 4% giá trị tài sản (thực tiễn thường do bên mua chi trả, nhưng có thể thương lượng).
(2) Phí đăng ký/tài liệu
- Phí cấp Title Deed/map theo biểu phí của DLD (áp dụng khác nhau với căn hộ, villa, đất; có phí hành chính đi kèm).
(3) Phí NOC của nhà phát triển (giao dịch thứ cấp)
- Thông thường từ ~AED 500 đến AED 5.000 + VAT, tùy dự án & tình trạng công nợ.
Mẹo tối ưu: Hỏi rõ bên nào trả phí nào trong MOU; đừng để “chi phí ẩn” xuất hiện sát ngày công chứng/đăng ký.
6) Lời khuyên “đắt giá” khi mua freehold ở Dubai
- Luôn làm việc với bên được RERA cấp phép (môi giới, nhà phát triển). Minh bạch giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian – chi phí về sau.
- Đọc kỹ MOU/Form F: ghi rõ trách nhiệm phí, điều kiện hủy/đổi, thời hạn E-NOC, cam kết bàn giao.
- Định giá thực tế: tham khảo giao dịch tương tự (tầng, hướng, view, nội thất) thay vì chỉ nhìn “giá niêm yết”.
- Tối ưu thu – chi cho thuê: chọn dự án đúng tệp người thuê (gần tuyến metro, khu CBD, khu trường quốc tế…).
- Theo dõi chính sách visa: nếu mục tiêu có cư trú lâu dài, định giá tài sản trên các mốc liên quan.
7) Tại sao nên bắt đầu với hệ sinh thái dự án của Meraas?
Meraas (thuộc Dubai Holding Real Estate) không chỉ bán nhà – họ kiến tạo cộng đồng: quy hoạch đồng bộ, tiện ích phong phú, vị trí đắc địa, vận hành chuyên nghiệp; đồng thời chủ động xuất bản các “Real Estate Guides” cập nhật cho người nước ngoài (freehold, quy trình pháp lý, lựa chọn khu…). Đây là “bản đồ đường đi” giúp bạn rút ngắn đường cong học hỏi, tránh lỗi sơ đẳng khi lần đầu vào thị trường Dubai.
Gợi ý bước tiếp theo:
- Xem các khu freehold tiêu biểu trong danh mục Meraas (City Walk, Bluewaters, JBR, Madinat Jumeirah Living, The Acres…).
- Đặt lịch tư vấn & tham quan (trực tiếp hoặc online), nhận file so sánh giữa ready/off-plan theo ngân sách – mục tiêu.
- Chuẩn bị bộ hồ sơ mẫu (passport/Emirates ID, thư ngân hàng nếu vay) để rút ngắn thời gian chốt giao dịch.
Kết luận
Nếu bạn đang tìm một tài sản an cư bền vững và một kênh đầu tư có pháp lý rõ ràng, tính thanh khoản cao, freehold ở Dubai là lựa chọn xứng đáng. Với quyền sở hữu trọn đời, khả năng cho thuê mạnh, cơ hội visa cư trú theo bất động sản cùng hệ sinh thái cộng đồng được quy hoạch bài bản, đây là thời điểm phù hợp để ra quyết định thông minh.
Hãy liên hệ chúng tôi để nhận danh mục sản phẩm freehold phù hợp ngân sách – mục tiêu, cập nhật đợt mở bán và lịch thanh toán ưu đãi. Một cuộc gọi hôm nay có thể rút ngắn cho bạn nhiều tháng tự mày mò – và quan trọng hơn cả, giúp bạn “chọn đúng ngay từ đầu.”
Join The Discussion